房地产杂谈之：房价关乎政治与地价无关

房价的本质，其实源于政治的需要。

新中国建国以来长时间所追求的“共产主义”或许是根源所在，尽管在当时那也的确是一种必要。在当时，中国社会财富的积累毕竟未到实现“共产主义”的程度，而且相差甚远，之前的“平均主义”、“大锅饭”的确了严重影响了中国经济的正常发展。

但是，经济的发展，在一定的阶段必然要求资本的相对集中，所以在改革开发之初有了“让一部人先富起来”的政治逻辑。

20年的时间，中国貌似出现了相当部分的“中产阶级”，但是不够。小富即安的小农意识是中国人几千年所形成的社会性，那个时候中国人做不到全民创业，或者说做不到全民创造。

中国人骨子里缺乏主动性，而这种社会性格，或许也是中央集权制度在中国存在的基本土壤，其实及时到现在毛泽东也依然被百姓当作“英明神武的皇帝”来顶礼膜拜。

应该说在2000年前后，中国的国家资本主义已经发展到一定阶段，也既是部分优良资产已相对集中，已可以控制国民经济命脉，而另一部分已经没落，成为包袱。

国退民进成为一种必要，国企拍卖、工人下岗也不得不然。

中国政府需要寻找体制外的“能人”来充任积累国民财富的另一种力量，于是，“红帽子”可以摘了，民间商人可以筹资收购“国有企业”了，政府肯定也知道，那必然将催生官商勾结，催生腐败。“企业家原罪”其实在几百年前的欧美都显然存在着，但是因为不可避免，两害相较取其轻，于是默许。但是，不能太过，不能过于剧烈，所以有朱镕基的铁腕。

当经济实现平稳过渡，朱氏铁腕尽管甚得民心，但其铁腕可能会对“实现资本的相对集中”形成恐慑，那么，换个面孔，来点“温”情。

2003年——2009年，是中国房地产市场发展最快，也是房价涨幅最为迅猛的年代。

中国社会也“实现”从“让一部分人先富起来”到“让财富集中到一小部分人手中”这样一个阶段性目标，其实究其实质，是在社会主义体制下实现了“一部分人完成资本积累”这样一个在社会发展中必经的资本主义阶段。中国的所谓“社会主义”从其根本上讲是“国家资本主义”，至少在目前这个阶段。

中国的国家实力增强了，在全球遭遇经济危机的时候，中国主要依靠房地产“拉动内需”实现了率先回复，于此同时，顺带也形成了中国的“资本家阶层”。

人类历史中，资本家形成都必然伴随“血泪”，即使中国实行的是“社会主义体制”。

只是目前的局面与中国共产党的执政方针有些相悖了。

一方面我们得承认，社会财富集中到少数人手中，或是由少数人来支配，确是能够有效提高社会资本的使用效率；但是，另一方面，我们得谴责，本轮社会财富集中的过程不公平，尤其是牺牲了80前后一代大多数人的幸福，尽管没有绝对的公平，尽管这可能是社会发展的代价。或者后者，便是民心所在，毕竟共产党打天下是以“为大多数人谋福祉”为旗号的。

是到了让“居者有其屋”的时候，或许在温家宝的任期内相关政策便具雏形。

回到房价。

房子的建筑成本大致如下：砖混结构400——450元/平米，高层框架结构600——800元/平米（不含其他智能化设施），这些包含建筑材料以及人工费用等等。

土地成本大致可以如此推算：一下以湖北省十堰市阳光房地产开发有限公司新建项目——阳光栖谷为例说明。

规划用地面积：108202.73平米，约合162亩

建筑占地面积：20887.35平米

总建筑面积：517917.77平米

总地上建筑面积：394794。49平米

成本推算：

土地成本，约120万元每亩，以150万元每亩计算，土地总成本24300万元；

建筑成本：以800元/平米计算，4143。336万元

总成本：不超过3亿元。

其中，建筑方面因采用滚动开发及建筑外包由建筑商垫资等方式，实际资本投入微乎其微。土地成本显然是就高不就低了，其实际拿地成本应低于100万元/亩.

住宅建筑面积：296693平米，预计售价不低于3500元/平米

商业建筑面积：32684平米，预计售价不低于6000元/平米

公寓建筑面积：15138平米，预计售价不低于4500元/平米

办公建筑面积：23836平米，预计售价不低于5000元/平米

酒店建筑面积：22788平米，预计售价不低于6000元/平米

销售收入总计：

住宅销售收入：不低于10.5亿元（以均价3500元计算，为1038425500元）

商业销售收入：不低于1.9亿元

办公区销售收入：不低于1.2亿元

公寓销售收入：不低于7000万元

酒店销售收入：不低于1.4亿元

收入总计：大于15亿元

土地及建筑成本占比：3.5/15，小于24%。

娘的，房价跟土地价格的关系有多大呢？

即使房价打对折，土地价格＋建筑成本也不超过总房价的50%，即使政府拿走30%，开发商也还有20%的稳定收益，也是高利润了。

肯定会有开发商抱屈，叫到“老子还要借高利贷呢”，没资本你玩空手道啊。

这些年，中国的大多数开发商玩的确实是空手道，不说大家也明白，他们有关系。

“额上面有人！”

读书人一声长叹！